ביטול היתר בנייה לתוספת מבנה עקב אי צירוף "מפה מצבית"

השופט ד' חשין:

1.         לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב - יפו (כבוד השופטת רנה משל) בת.א. 1465/00, מיום 21.4.05, בגדרו דחה בית המשפט את תביעתה של המערערת לצוות על המשיבים להרוס את שבנו כתוספת בביתם.

המערערת היא הבעלים והמחזיקה של בית המגורים ברחוב סולד 16, שברמת השרון, והמשיבים הם בעלי דירה בקומת הקרקע בבית הסמוך, שברחוב סולד 14. חצרם של המשיבים גובלת בצידה המזרחי בחצר ביתה של המערערת. על הגבול שבין שתי החלקות בנוי קיר, המהווה חלק ממבנה המוסך של המערערת (להלן - הקיר הקיים). מצידו השני של קו הגבול, בתוך חצרם ובמרחק של מספר סנטימטרים מהקיר הקיים, הקימו המשיבים מבנה, שקירותיו בלוקים ותקרתו מבטון. מבנה זה, שיועד על פי התכנית לשמש לצורכי חניה, מצוי במוקד הסכסוך בין הצדדים.

ביולי 1998, לאחר שהמשיבים החלו באותו חודש לבנות בחצרם, בשטח שבין ביתם לבין גבול חלקתם עם חלקת המערערת, הגישה נגדם המערערת תביעה בבית משפט השלום. בתביעתה ביקשה להורות למשיבים להרוס לאלתר את כל הבנייה הנוספת שבנו. בית משפט השלום הורה להעביר את התביעה לבית המשפט המחוזי, בנימוק שסעד של הריסה איננו בגדר סמכותו של בית משפט השלום.

כשנה קודם לכן, ביום 16.7.97, הוצא למשיבים היתר בניה לפיו הותר להם "לבנות תוספות ושינויים בבית מגורים קיים בקומת קרקע: 47.53 מ"ר חניה + 9.49 מ"ר פרגולה וגדרות באורך 37 מ"א" (נ/1).

2.         ביום 13.5.01 מינה בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת א' חיות), בהסכמת  הצדדים, את המהנדס אברהם כהן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן - המומחה), כדי שיחווה דעתו בשאלה האם הבניה נשוא התביעה והיתר הבניה שעל פיו נעשתה, נוגדים את התב"ע הרלוונטית.

3.         בסיכום חוות דעתו קבע המומחה:

"4.01 התכנית עבור תוספת הבניה תואמת לדרישות התב"ע, בתנאי שהשטח המוגדר כ'חניה' אכן משמש למטרה זו, ובתנאי שרואים בתוספות הפרגולה מבנה המתאים למטרה זו.

4.02 בביקור שערכתי באתר נוכחתי לראות שהמבנה בגבול עם התובעת מאפשר להשתמש בו כמקום לחניית רכב, נעשו ההכנות המתאימות לכך. ביום הביקור לא שימש למטרה זו. עוד מצאתי שגובה המקום סוטה מהדרישה המקסימלית לפי תב"ע עבור מקום חניה, אך לפחות אני, כמהנדס, אינני רואה בכך בעיה.

4.03 נושא הפרגולה - שטח ד' ושטח ג' של התכנית המאושרת נבדק אף הוא ונמצא שעל פי התכנית שאושרה, אין כל פירוט על המותר והאסור.

4.04 התכנית שאושרה אינה ערוכה כמקובל בהנדסת הבניין ואינה נותנת מענה לשאלות בסיסיות לה היא נועדה. יש בה חוסר דיוק בלתי מובן של הגדרת שטחים, חסרים בה פרטים רבים ולמעשה, אין בה המידע המינימלי והמדויק הנדרש ממנה" (נספח ב להודעת הערעור).

בתשובתו לשאלות ההבהרה של ב"כ המשיבים, הוסיף המומחה וקבע כי הקיר החדש שבנו המשיבים במסגרת תוספת הבנייה לחניה, במקביל לקיר הקיים, נבנה ללא היתר (סע' 3-2  לתשובותיו לב"כ המשיבים, נספח ג להודעת הערעור).

4.         בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ר' משל) את שלוש עילות התביעה להן טענה המערערת. בית המשפט קבע כי משלא הוכח קיומו של נזק, לא קמה למערערת עילה בגין הפרת חובה חקוקה, ואף לא בגין מטרד. אשר לתביעה בשל אי חוקיות ההיתר, קבע בית המשפט, כי אכן נפלו פגמים בהליכי אישור הבקשה. החמור בהם הוא חסרונה של "מפה מצבית", שצירופה לבקשה להיתר בנייה מחוייב על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן - התקנות), ושהמשיבים לא הופטרו מהגשתה. בית המשפט דחה את הטענה כי עצם הדיון בבקשה ללא "מפה מצבית" מהווה פטור מהגשתה של "מפה מצבית". עם זאת, קבע בית המשפט, כי על אף פגם זה ופגמים נוספים קלים יותר, אין מקום לבטל את היתר הבניה. בית המשפט קבע  כי מהעדויות עולה שהפגמים שנפלו בהליך הוצאתו של ההיתר אינם חריגים בהשוואה למאות הליכים דומים שקיימה מחלקת הרישוי. לפיכך, לדבריו, "כאשר לוקחים בחשבון את מכלול הנסיבות, את מהות הליקויים מחד גיסא ואת הנזק שייגרם מביטול ההחלטה מאידך גיסא, בעיקר לאור הסתמכות הנתבעים, הרי המסקנה היא, שאין לקבוע כי החלטת מחלקת הרישוי בטלה" (שם, שם).

ומכאן לערעור שבפנינו.

5.         על פי שלוש עילות, כאמור, תבעה המערערת את המשיבים בבית משפט קמא: אי חוקיות היתר הבניה, הפרת חובה חקוקה ומטרד. אומר כבר בפתח הדברים, כי באתי לידי מסקנה שדין הטענה הראשונה להתקבל. משכך, אין צורך לדון בעילות האחרות.

6.         המערערת טוענת כי מן הדין היה לפסול את ההיתר בשל אי צירופה של "מפה מצבית" ובשל הליקויים האחרים בבקשה שהוגשה: אי ציון פרטים חשובים, כחתכים ומידות; אי תיאור נכון של פרטי המבנים - למשל, חדר כביסה ששטחו כ-7 מ' צויין בבקשה כשטח לחניה; והיעדרה של אינפורמציה מינימלית הדרושה להחלטת הוועדה. לטענתה, על אי תקינות הבקשה מעידה גם העובדה שמנהל מחלקת הרישוי (סגן מהנדס המועצה) לא ידע להסביר בעדותו את פריטי הבניה שנתבקשו, בהציעו כי עורך הבקשה יסבירם. לטענת המערערת, מפסק דינו של בית המשפט עולה כי הוא סבור היה שהבניה בוצעה על פי היתר שהוא "פגום במקצת", אך מסקנתו שגויה ונוגדת את קביעותיו של המומחה.

המשיבים טוענים, לעומתה, כי למרות הביקורת שמתח על פגמים מסוימים במתן הפטור מהגשת "מפה מצבית", קבע בית המשפט כי הם פעלו כשורה בהגישם כל שנדרש מהם. המשיבים מציינים כי הפטור בפועל, כפי שניתן להם בעצם הדיון בבקשתם, ניתן במאות מקרים דומים. לטענתם, גם אם סבר המומחה כי במקרה זה היה צורך בצירופה של "מפה מצבית", הרי משהוענק הפטור, החלטת הוועדה איננה פסולה. עוד טוענים הם, כי במקרה דנן, ברור שהפגם איננו באי המצאת המפה המצבית, כטענת המערערת, אלא בדרך הענקת הפטור. ולבסוף, לטענתם, גם אם המעשה המינהלי פגום, הרי שאם הפגם איננו כרוך בחוסר תום לב ובחוסר הגינות, יש לאזן בין האינטרסים של הצדדים. לפיכך, בהיעדר נזק למערערת, ומאחר שהליקוי המינהלי לא נגרם באשמתם, ועל פי שיקולים של יעילות והגינות, אין להורות כי ההחלטה בטלה.

7.         כפי שכבר צויין לעיל, אין לקבל את הכרעתו של בית המשפט בשאלת חוקיותו של היתר הבניה. מחוות דעתו של המומחה ומהחומר שבפנינו עולה כי התכנית שהוגשה רצופה בפגמים חמורים, ולפיכך, לא ניתן היה לאשרה, וההיתר שהוצא בטל.

8.         אי צירופה של "מפה מצבית" בניגוד להוראת תקנה 3 לתקנות, מקום בו לא ניתן פטור מצירופה, הוא פגם חמור. זאת, בשל הסכנות הכרוכות באישור בקשה לבנייה מבלי שיובא לידיעת הוועדה קיומם של מבנים סמוכים, שהבנייה עלולה לסכנם ואף למוטטם (ראו ע"א  273/80  משה מדינה  נ' שלמה כהן, פ"ד לז(2) 29, 42, מפי השופט בך), במיוחד כאשר מדובר בבניה עד לגבול החלקה ("קו אפס"), כמו גם בשל האפשרות שתאושר תכנית שלא ניתן לבצעה.